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      鋼市聚焦
      加大信貸力度等政策利好頻仍,保障性租賃住房建設發展迎來新機遇

       
      國務院辦公廳近日印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》,明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策。業內人士表示,這一意見對住房租賃市場進行了系統性研判,并從土地、審批、財稅、金融等政策層面提出多種舉措,這將調動各地方和房企發展公共租賃住房的積極性,有利于加大房源供給,并向低收入群體和新市民群體傾斜。
           明確服務對象、租金安排、戶型面積等
           第七次全國人口普查數據顯示,2020年我國有3.76億流動人口,由于普遍收入較低,租賃需求主要以小戶型、低租金為主,而市場供給的主體是60平方米至90平方米、租金3000元以上的兩居室,公租房供給規模更少,這導致一定程度的供需錯配。
           意見明確,保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題,以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主,租金低于同地段同品質市場租賃住房租金;由政府給予政策支持,充分發揮市場機制作用,引導多主體投資、多渠道供給,主要利用存量土地和房屋建設,適當利用新供應國有建設用地建設。
           以往保障性租賃住房分配和管理問題備受各方關注。此次意見明確,城市人民政府要堅持供需匹配,科學確定“十四五”保障性租賃住房建設目標和政策措施,制定年度建設計劃,并向社會公布;加強對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監督,強化工程質量安全監管。城市人民政府對本地區發展保障性租賃住房負主體責任,省級人民政府負總責。
           意見還從土地、審批、資金等層面,提出多項支持舉措。在土地層面,意見提出,人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市,可探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房;允許利用企事業單位自有土地建設保障性租賃住房,變更土地用途,不補繳土地價款;可將產業園區配套用地面積占比上限由7%提高到15%,提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房;保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應。允許將非居住存量房屋改建為保障性租賃住房,不變更土地使用性質,不補繳土地價款。
           “可探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房!边@一表述被市場分析人士關注。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說,“新政能夠進一步和農村集體經營性建設用地入市政策掛鉤,真正促進農地入市和租賃市場發展相互結合!
           貝殼研究院高級分析師黃卉說,意見出臺后,各類保障性租賃住房項目面臨的障礙有望突破,適合新市民、青年人等群體特別是從事基本公共服務人員的租賃房源規模擴大,能夠有效緩解住房租賃市場供給結構錯配問題。
           在簡化審批流程方面,意見提出,利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房,可由市縣人民政府組織有關部門聯合審查建設方案,出具保障性租賃住房項目認定書后,由相關部門辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續。
           在金融層面,意見提出,加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度,支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款;按照依法合規、風險可控、商業可持續原則,向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款。完善與保障性租賃住房相適應的貸款統計,在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。
           國家金融與發展實驗室副主任曾剛說,信貸方面,商品房和租賃住房兩相對比,目前呈現出商品房強租賃住房弱的格局。在信貸結構上面,未來采取“有保有壓”政策符合客觀需要。
           引導行業健康發展還需落實“租購同權”
           實行購租并舉,培育、發展住房租賃市場是深化住房制度改革的重要內容。2020年中央經濟工作會議進一步明確,規范發展長租房市場,逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利,強調土地供應要向租賃住房建設傾斜,同時提出要降低租賃住房稅費負擔。
           發展住房租賃市場,還應有相關配套措施推出。58同城首席執行官姚勁波說,租房者在享受公共資源特別是子女教育權利、社會福利等方面,仍與購房者存在顯著差異。短期內,地方政府應重點保護租房者基本權益,強化治理“隨意漲房租、突然被驅逐”等亂象;在中長期,各地可根據公共設施完備情況,逐步將公共服務與房產所有權松綁,推進其直接與人綁定,進而縮小租購之間權益差,促進落戶及教育、醫療等重點公共服務均等化,實現以人為本的公共服務資源配置。
           在增加供給方面,全國已有部分省市開始行動,尤其是國企入局進場受到各方關注。在上海,包括上海城投、上海地產、上海張江、越秀地產在內的眾多地方國企進軍長租公寓行業。國企開發的長租公寓項目普遍規模大、標準高,這將成為住房租賃市場的穩定器和壓艙石。
           記者調研發現,相關住房租賃項目面積普遍在30平方米到40平方米,租金約為周邊同類型房屋租金的一半到2/3。
           也有業內人士建議,除供應數量外,配備健身設施、公共活動空間等也應充分考慮,讓租賃住房真正讓年輕人住得起、住得好。
          黃卉說,隨著金融財稅政策落地,保障性租賃住房的融資方式走向多元化,企業經營負擔減輕,未來將形成多主體供給、多渠道保障的成熟住房租賃市場,更好滿足多元化、品質化租賃需求。
       

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